전세사기 피해예방과 대처 가이드: 보증금 지키는 6단계 체크리스트

 

전세사기는 단순한 분쟁을 넘어, 많은 이들의 삶을 송두리째 흔들 수 있는 심각한 범죄입니다. 계약 전 꼼꼼한 확인과 피해 발생 시 신속한 대응이 매우 중요합니다.

 

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1. 전세사기란?

전세사기란 임대인이 고의로 임차인의 보증금을 반환할 의사 없이 편취하거나, 이중계약, 허위정보 제공 등을 통해 보증금 회수가 어렵게 만드는 행위를 말합니다.

 ★전세사기 성립요건:
초기부터 고의적인 기망 의도가 있어야 하며, 계약 당시부터 임대인이 반환할 능력 또는 의사가 없었음을 입증해야 형사처벌이 가능합니다.

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2. 전세와 임대권자의 차이

• 전세: 임차인이 일정 보증금을 맡기고, 임대인에게 월세 없이 주택을 사용하는 계약 형태입니다.
• 임대권자: 해당 주택의 법적 소유자로, 계약 상대가 맞는지 확인하는 것이 중요합니다.

→ 등기부등본상 소유자 명의와 계약자 이름이 일치하는지 꼭 확인하세요.

 

 

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3. 깡통주택이란? 구별 방법과 체크리스트

1)  깡통주택이란?

➤ 주택 시세보다 전세보증금 총액이 높은 주택으로, 보증금 회수가 불가능하거나 어려운 경우를 말합니다.

 

2)  깡통주택 피하기 위한 체크리스트

❶ 등기부등본 확인

• 발급 방법: 인터넷등기소 또는 동사무소
• 확인 포인트: 근저당, 가압류, 가처분 등

❷ 주변 시세 확인

• 전세가가 매매가의 80% 초과 시 위험
• 신축빌라 등 시세 형성이 불분명한 경우 특히 주의

❸ 다른 세대 보증금 확인

• 다가구 주택은 타 세대 전세보증금은 등기부등본에 나오지 않음
• 전체 보증금이 시세를 초과하면 위험 신호

❹ 임대인 세금 체납 확인 → 6번 참조

❺ 전입신고 + 확정일자 받기

• 대항력 + 우선변제권 확보
• 전입신고와 확정일자 날짜가 같은 날이 가장 안전

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4. 전세사기 유형별 정리

유형 1. 확정일자 하루 전날의 법적 공백

• 전입신고 다음날부터 우선변제권 발생
• ➤ 임대인이 당일 대출·매매로 우선순위를 빼앗는 경우

유형 2. 위조된 등기부등본 제공

• 계약 당시 임대인이 등기부등본을 위조하거나 구주소·유사건물 정보로 혼동
• ★계약 전 반드시 인터넷등기소에서 본인이 발급해야 안전

유형 3. 이중계약 사기

• 하나의 주택에 두 명의 전세 계약을 체결
• ➤ 실제 이사 당일, 두 명의 임차인이 동시에 입주 시도하는 황당한 상황 발생

유형 4. 보증금 초과 설정

• 건물 시세가 10억인데 이미 보증금이 10억 이상 설정된 경우
• 깡통주택 대표 사례

유형 5. 세금 체납으로 압류 발생

• 임대인이 세금 체납 시 국세청 압류 우선순위 > 임차인 보증금
• ※ 국세는 임차인의 대항력보다 앞서므로 반드시 확인 필요

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5. 피해 시 법적 대응: 형사 고소 vs 민사 소송

1) 형사 고소

• 목적: 임대인의 사기 행위 처벌
• 장점: 수사기관 개입으로 재산 추적 가능
• 주의: 형사 고소만으로 보증금 회수는 어려움 → 민사 소송 병행 필요

2) 민사 소송

• 목적: 보증금 반환 청구
• 장점: 판결 후 강제집행 가능
• 절차: 내용증명 발송 → 임차권등기명령 → 소송 제기

★[권장 전략] → 형사 고소 + 민사 소송을 병행할 것

 

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6. 임대인 세금 체납 확인 방법

1) 국세 체납 확인

• 2023년 4월부터 임대인의 동의 없이도 열람 가능
• 방법:
  • 홈택스에서 ‘미납국세 열람 신청’
  • 문자 수신 후 세무서 방문 → 확인

2) 지방세 체납 확인

• 지방세는 임대인의 서면 동의 필요
• ‘체납내역 열람 동의서’와 신분증 지참 후 구청 세무과 방문

※ 체납 사실이 있을 경우 국세·지방세가 보증금보다 먼저 회수되므로 임차인은 손해를 볼 수 있습니다.

 

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7. 요약정리: 피해 예방을 위한 핵심 체크리스트

항목	내용
등기부등본 확인	소유자, 근저당, 선순위 채권 존재 여부
시세 대비 전세가 확인	전세가가 매매가의 80% 초과 시 주의
확정일자·전입신고	즉시 신청하여 우선변제권 확보
미납 세금 확인	홈택스·세무서 통해 국세/지방세 체납 여부 확인
다가구 주택 전체 보증금	타 세대 보증금까지 고려해 보증금 총합이 시세 초과하는지 확인
계약서 검토	부동산·법률 전문가의 검토 추천

 

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➤➤ 확정일자와 전입신고 처리 시점 안내

 

1. 같은 날 처리가 가장 안전합니다

★전입신고와 확정일자를 같은 날 동시에 처리해야 대항력과 우선변제권을 함께 확보할 수 있습니다.
→ 둘 중 하나라도 늦어지면, 그 공백 사이에 임대인이 대출이나 매매를 진행할 수 있어 우선순위가 밀리는 위험이 생깁니다.

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2. 개념 정리

구분	기능	효력 발생 시점
전입신고	대항력 발생 (제3자에 대한 임차권 주장)	전입신고 ‘접수일 기준’ 당일
확정일자	우선변제권 발생 (경매 시 배당 우선권)	확정일자 부여 ‘다음 날’부터 효력

 

※ 따라서 둘 중 하나만 늦어지면, 임대인이 그 틈을 이용해 다른 채권자에게 권리를 넘길 수 있음.

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3.  권장 절차

  입주 당일 or 다음 날 오전 중

1. 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 온라인 처리 가능
2. 확정일자: 전세계약서 원본을 지참하고 주민센터 방문

✔ 확정일자는 온라인 신청이 안 되므로 반드시 직접 방문해야 하며, 계약서 원본에 도장을 찍어 줘야 합니다.

 

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4. 주의 사항

• 휴일 직전 입주는 위험: 토요일 입주 시 전입신고는 가능하지만 확정일자는 월요일부터 가능하므로, 이 기간 중 임대인이 대출을 받을 수 있습니다.
  ➤ 가급적 평일 오전에 입주 & 즉시 신고를 권장합니다.
• 임대인이 입주일 지연 요청 시 주의: 입주를 늦추며 서류 처리를 미루려는 경우, 대출이나 매매 목적일 수 있으므로 계약 파기를 고려해야 합니다

 

➤ ➤  한 줄 요약

“전입신고와 확정일자는 입주 당일, 함께 처리해야 보증금을 지킬 수 있습니다.”