전세 월세 계약시 주의사항 핵심 가이드 예시로 쉽게 설명 유의사항

 초보자도 이해할 수 있도록 전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 구체적이고 실생활 중심으로, 숫자와 사례를 곁들여 정리해 보겠습니다.  실제 계약하기 전에 이 글 한 편만 제대로 읽고 준비하면, 낯선 부동산 계약도 훨씬 수월하게 느껴지실 겁니다.

 

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➤➤ 전세·월세 계약 전 꼭 알아야 할 핵심 7단계 가이드

1. 전세와 월세 차이부터 확실하게 구분하자

구분	전세	월세
기본 구조	목돈을 맡기고 거주, 계약 끝나면 전세금 돌려받음	보증금 + 매달 월세 납부
초기 비용	높음 (예: 수도권 2억~3억 원 이상)	낮음 (보증금 1000만 원 + 월세 50만 원 등)
매달 내는 비용	없음	매달 월세 지출
재정 여유가 있는 경우	유리	부담될 수 있음
주거 유연성	안정적	이사·계약변경이 유연함

 

2. 계약 전에 꼭 확인해야 하는 필수 서류

★ 등기부등본 (부동산의 주민등록등본 같은 존재)

• 등기부등본 무료 열람: 정부24 등기열람 사이트
• 확인해야 할 것들:
  • 소유주가 진짜 집주인인지 (명의가 일치하는지)
  • 근저당, 압류, 가압류가 있는지 (빚이 잡혀있는 집인지)
• 예: 전세 2억인데 근저당이 2.5억이면 깡통전세 위험 있음 → 절대 계약 X

3. 임대인 신원 확인 & 대리인 계약일 때 주의할 점

• 계약자가 직접 소유주가 아닐 경우:
  • 위임장, 인감증명서 확인 필수!
• 세입자는 임대인이 파산하면 보증금을 날릴 수도 있음 → 보증보험 고려 (아래 6번 참고)

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4. 집 상태 점검은 ‘이사 전에’ 꼼꼼히!

점검 항목	체크 내용
누수	천장, 화장실 곰팡이, 벽지 얼룩 확인
보일러	겨울철 난방 문제 없을지, 테스트 필수
수도/전기	누수, 누전, 전등 작동 확인
가스	누출 여부, 가스 점검 스티커 확인
관리비 항목	포함 여부, 쓰레기 처리비/인터넷/공동 전기 등

 

※  사진 찍어두면 추후 분쟁에 유리!

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5. 계약서 작성 시 꼭 들어가야 할 내용들

• 계약서에 들어가야 할 필수 항목
  • 임대 기간 (예: 2025.4.10~2027.4.9)
  • 보증금, 월세 금액 (예: 1,000만 원 / 60만 원)
  • 관리비 포함 여부
  • 입주 날짜 / 퇴거 날짜
  • 수리 책임 구분

→ 특약사항 예시

1. 구조적 문제는 임대인이 수리하고, 일상적 고장은 임차인이 해결한다.
2. 임대인은 수리 요청 후 48시간 이내 대응한다.

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6. 전입신고 + 확정일자 = 내 보증금 지키는 방법

• 전입신고: 동주민센터 또는 정부24 전입신고에서 가능
• 확정일자 받기: 계약서 들고 주민센터에 가서 도장 받기

※  효과:

• 보증금 우선변제권 확보
• 나보다 뒤에 들어온 사람보다 먼저 보증금 돌려받을 권리

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7. 보증금 안전하게 보호하는 ‘전세보증보험’

• 보증금 100% 보호해주는 보험 (임대인이 돈 못 돌려줄 상황 대비)
• 가입처:
  • HUG (주택도시보증공사): https://www.khug.or.kr
  • SGI서울보증: https://www.sgi.or.kr

★  2025년 기준 보증보험 가입 조건

항목	조건
보증금	수도권 5억 이하 / 비수도권 4억 이하
주택 상태	등기 완료, 권리관계 복잡하지 않아야 함
전입신고 + 확정일자 필요	필수 조건

 

 

 

 

 

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➤➤  월세 계약 시 꼭 알아야 할 추가 정보

★  월세 세액공제

• 조건: 무주택 근로자 + 연소득 7천만 원 이하
• 공제율: 10~12%
• 준비 서류: 계약서, 월세 입금 증빙자료, 주민등록등본 등

※  연말정산 시 월세 공제 받으면 최대 수십만 원 환급 가능

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➤➤  전세계약을 월세계약으로 바꿀 때 유의사항

• 구두 합의 말고 반드시 새 계약서 작성
• 변경된 조건 (보증금, 월세, 기간 등) 상세히 명시

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➤➤  정부 전세자금 지원제도 (2025년 기준)

대상	조건
청년 (만 19~34세)	연소득 4천만 원 이하 + 무주택자
신혼부부	혼인 7년 이내, 부부합산 연소득 7천만 원 이하
일반 무주택 세대	연소득 6천만 원 이하 (맞벌이 7천만 원 이하)

 

• 보증금 한도: 수도권 최대 3억 원 이하
• 금리: 연 1.2~2.4% (신용도 따라 다름)
• 신청: 기금e든든 사이트 https://nhuf.molit.go.kr

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➤➤  계약 전 마지막 체크리스트 요약

항목	꼭 확인할 내용
등기부등본	소유자, 근저당 여부
임대인 신원	대리인 계약 시 위임장 필수
주택 상태	누수, 보일러, 관리비 확인
계약서	특약 포함, 서명 날인 꼼꼼히
확정일자/전입신고	우선변제권 확보 필수 절차
보증보험	전세보증금 안전장치
월세 세액공제	연말정산 혜택 가능
정부 지원	조건 되면 꼭 신청하기

 

 

 

 

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Q1.  전입신고와 확정일자 중 무엇을 먼저 해야 하고, 각각의 법적 효력은 어떻게 다른가요?

1. 결론부터 말하자면

전입신고 → 확정일자 순으로 진행하는 것이 가장 안전하고 일반적이야.

2. 전입신고

항목	설명
어디서 하나요?	주민센터 또는 정부24 전입신고 서비스
언제 해야 하나요?	실제 입주일 당일에 신고하는 것이 가장 이상적
효력	대항력 발생 → 집이 경매로 넘어가도 거주할 권리, 보증금 보호
필요 서류	임대차계약서 원본, 신분증

3.  대항력이란?

내가 이 집에 먼저 살고 있다고 "법적으로 주장할 수 있는 힘"
즉, 집주인이 바뀌거나 경매가 되어도 "나 먼저 들어왔어요" 주장 가능!

4. 확정일자

항목	설명
어디서 받나요?	주민센터, 등기소, 인터넷(온라인 불가 시 오프라인 추천)
필요한 것	계약서 원본 (양 당사자 서명 날인 포함), 신분증
효력	우선변제권 확보 → 집 경매 시 보증금 먼저 받을 권리

5. 대항력 + 우선변제권 = 보증금을 끝까지 지킬 수 있는 두 날개

• ✔️ 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면?
  → 살 권리는 있지만 보증금을 먼저 받을 권리는 없음
• ✔️ 확정일자만 받고 전입신고 안 하면?
  → 그냥 문서상 기록만 있음, 전혀 보호 안 됨

6.  추천 루틴

1. 실제 이사한 당일 주민센터 방문
2. 전입신고 + 계약서 원본 들고 확정일자 받기
3. 스마트폰 촬영으로 도장 찍힌 계약서 백업까지 해두기

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Q2. 2025년 HUG 전세보증보험 가입 조건과 신청 절차

★  전세보증보험이란?

임대인이 전세금 안 돌려줄 때 **국가 보증기관(HUG)**이 대신 전세금을 돌려주는 보험

1)  2025년 HUG 가입 조건 (요약표)

항목	조건
대상	전세계약을 체결한 세입자(임차인)
주택 종류	아파트, 오피스텔, 다세대, 단독주택 등 대부분 가능
보증금 한도	수도권: 5억 이하 / 비수도권: 4억 이하
임대인 요건	집주인이 법인 아닌 개인이어야 유리
세입자 요건	전입신고 + 확정일자 완료자, 무주택 세대주 권장
잔여 계약기간	최소 1개월 이상 남아있어야 함

2) 보증료(보험료)

• 전세금의 약 0.128% ~ 0.154% 수준 (2025년 기준 추정)
• 예시) 전세금 2억 원이라면 → 약 25,600원 ~ 30,800원/년

3) 신청 방법

1. HUG 전세보증 홈페이지 회원가입
2. ‘전세금 반환보증’ 메뉴 → 신청서 작성
3. 필요한 서류 업로드
   • 전세계약서
   • 전입신고 확인서
   • 확정일자 날인 계약서
   • 신분증
   • 주민등록등본
   • 임대인의 등기부등본
4. 심사 후 보증가입 승인 → 보증서 발급

→  오프라인 신청은 우리은행, 농협, 신한은행 등 HUG 협약은행에서도 가능!

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Q3. 임대인이 계약 중간에 바뀔 경우, 기존 임차인의 권리는 어떻게 보장되나요?

※ 결론: 새 집주인에게 계약 자동 승계됨. 보증금도 보호됨.

법적 근거:

『주택임대차보호법 제3조의 3』

임대주택의 소유자가 변경되더라도, 임대차 계약은 유효하게 승계됨

1)  내가 해야 할 것

상황	조치
임대인이 바뀌었다고 들음	등기부등본 열람해 실제 변경 여부 확인
새 임대인과 인사 또는 명시적 계약 없음	상관없음. 기존 계약은 그대로 유효
보증금 반환 시점 도래	새 집주인이 보증금을 반환할 책임 있음

★  예외적 주의사항

• 전입신고와 확정일자가 되어 있지 않다면?
  → 소유주가 바뀔 때, 내 계약이 무효 처리될 가능성 있음

2 )  팁: 임대인 변경이 생겼다면?

• 새 임대인과 연락처 교환
• 보증금 반환 계좌를 명확히 해두기
• 필요시 공인중개사에게도 확인 요청

➤  요약 정리

상황	내 권리
임대인 변경됨	기존 계약 그대로 유지
보증금 반환 책임	새로운 임대인에게 있음
등기부등본 상 변경 확인	필요 (안심차원)
전입신고 & 확정일자 없음	내 권리 사라질 수 있음

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전입신고와 확정일자의 차이, HUG 보증보험 조건, 그리고 임대인이 바뀌었을 때까지 완벽하게 준비되면 실전 부동산 계약에서 훨씬 더 자신감 있게 대응할 수 있습니다.

정말 중요한 건 "등기부등본, 확정일자, 전입신고, 보증보험" 이 네 가지는 무조건 해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 것입니다.  한 번의 실수로 몇 천만 원을 잃을 수 있기 때문에, 계약 전에 반드시 위 항목들을 하나씩 체크해보세요

 

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